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公證應備文件 - 亞洲美林不動產
週六, 31 十二月 2005 00:00

願景篇/投資地點 交通樞紐

自由時報

〔記者林美芬〕

展望2006年的商用不動產市場,不動產投資顧問公司都持比較正面的看法,從租金報酬率、法人動向、政治經濟因素等,都以樂觀看待,在可能的投資區域上,從台北市擴及到台北縣、新竹、台中、高雄,這主要是牽涉到交通樞紐導向的思考。

包括世邦魏理仕、高力國際等跨國不動產投資顧問公司都認為,以目前的兩岸關係來看,兩岸間政治關係有和緩的跡象,經濟走勢也有不錯的表現,形成一個比較良好的投資時機,且台灣可能進一步開放中國人士來台觀光,這些可能的情況,讓外資在看待台灣的投資機會時,增加詢問度及思考。

世邦魏理仕投資部副總黃正忠指出,以目前的投資市場動態,國內外重要的投資法人都有加快投資及加碼投資的動作,包括AIG、ING、台灣人壽、新光、國泰…等各大壽險業,都表達了加碼投資不動產的意願,這使得2006年不動產市場的資金充沛。

黃正忠分析,除了進場動能之外,越發成熟的不動產證券化市場,讓市場交易管道多元化,也為這些投資大戶在處分不動產的策略上,多了一個出場機制;在不動產投資的進出場過程,強化動能。

高力國際集團專業諮詢部總監林旭陽指出,以交通樞紐為導向的開發思考下,未來大台北地區辦公室大樓的新增供給可能分別主要來自於台北車站、南港新站、板橋新站等三個區域;而如此的思考邏輯更可以進一步適用到高鐵、高雄捷運、台北環狀捷運、機場捷運等的沿線開發,有機會進行結合工作、生活、休閒的複合式區域開發。

林旭陽認為,這些地區都有機會發展成新的商務區,而與現存的商務區形成或競或合的關係。

而黃正忠則也觀察,商用不動產投資,過去主力在台北市,不過,在台北市機會良好的大型物件都被有效檢視之後,在台灣整體開發之下,一些國際能見度的區域如新竹、台中、高雄等,也都有機會成為下一波商用不動產投資選擇的物件區域。

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自由時報

〔記者廖千瑩/台北報導〕前國泰金副董事長蔡鎮宇透過旗下的寶豐隆興業,昨以八十八億元標下新壽敦南金融大樓B3至二樓及十二樓共三十七%所有權,換算每坪一五六.四七萬元,代表國泰蔡家正式買回「起家厝」,未來蔡宏圖、蔡鎮宇將攜手合作開發。

國壽已買回63% 整棟184億創天價

敦南金融大樓為蛇年首宗大型商辦標案,這次順利標出,雖然商場與辦公價格未再創新高,但加上前次國壽標走的部分樓層,整棟大樓交易金額合計高達一八四億元,創下目前單棟商辦大樓交易的最高紀錄。

二○一一年底新光敦南REATs(不動產資產信託)標售,被國壽以九十六億元標走,取得六十三%的產權,即敦南大樓三至十一樓及地下B4、B5停車場;今年新壽決定標售剩下的三十七%產權,且僅私下邀約國壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。

昨天開標僅寶豐隆一家投標,以總價八十八億元標得,溢價二.一%,與前次標售富邦、國泰蔡家堂兄弟全員出動截然不同。據了解,蔡鎮宇未到場,僅由寶豐隆葉姓高層到場投標,而國壽則礙於金管會禁買令未取消,根本未到場投標。

此次新壽標售敦南金融大樓,土地面積五二八坪、樓地板面積五六二八坪,換算每坪一五六.四七萬元,高於前次標售的平均每坪一三二萬元;但此次標的包含一樓,且新光銀、誠品仍續租用中。

新壽轉手翻三番 全棟估賺逾150億

新壽在七十五年以二十五億一六七八萬元買進敦南金融大樓,持有二十七年,轉手獲利已經「翻三番」,昨標售扣除成本獲利七十六億元,預計第一季入帳,若加上前次賣給國壽獲利超過七十億元及發行REATs獲利九億元,估計新壽整棟獲利已逾一五○億元。

據了解,新壽決定出售敦南金融大樓,主因當初REATs沒有標回,已失去完整產權。

敦南大樓位於敦南商圈,總基地達一千三百多坪,加上由蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟先後標下後,所有權單純,未來具都更改建效益。

新光金副總徐順鋆表示,敦南金融大樓為早期取得資產,此次出售是為了活化資產,適時處分實現獲利。至於後續還會不會規劃再賣大樓?徐順鋆說,目前沒有這樣的規劃。

 

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自由時報

〔記者徐義平/台北報導〕第二季商辦租賃市場因跨國集團租用大面積辦公室以及國內企業租用中小坪數辦公室,促使空置率較第一季微幅下滑0.71%,為10.29%。此外,部分跨國銀行及國內科技業為求提升租金議價空間與集中效能,將原本分散各地的部門統整集中在同一棟大樓,掀商辦租賃市場一股集團總部化風潮。

仲量聯行表示,因全球經濟景氣緣故,推估短期內企業租戶將維持原有租約,但長期來說,部分跨國企業預計在租賃規劃上會考量規模經濟,以節省租金成本為原則,因此,將多部門統整到單一大樓進行集中,在租賃條件協商與後續管理上能達到更大效益。

至於北市商辦租賃市場與亞太主要城市相較,整體市場狀況相當類似,去化量除上海及北京呈現增加外,其他如新加坡、香港、首爾、東京等,去化量皆於第二季呈現下跌。

尤其是目前全球景氣低迷的狀態下,企業多數趨於保守觀望,亞太區整體空置率於第二季維持平穩,租賃活動較緩和;租金方面,亞太地區主要城市在第二季大致維持平穩,波動幅度多在加減1%上下。

 

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週四, 30 五 2013 00:00

北市10大案 打造9個101

自由時報

總開發量體近百萬坪

〔記者徐義平/台北報導〕為提高國有地有效利用,各部會在台北市規劃十個百億元大案,初步均以具備商務辦公室、旅館、商場的「城中城」模式開發,粗估總開發量體近百萬坪,相當於九個台北一○一大樓。

商仲業者質疑,單看個案的確氣勢磅礴,但卻忘了都市整體規劃,尤其是短期間供給大量同性質產品,在經濟未同步成長下,不少恐將淪為昂貴的「蚊子開發案」、甚至是「鬼城」。

根據世邦魏理仕(CBRE)整理,北市十大開發案包括雙子星開發案、華光社區、空軍總部、A25BOT案、台北學苑、南港調車場、松山機場、台肥C3土地開發案,及已順利標脫的世貿二館與台北大巨蛋等,預期十大案可吸引的民間投資金額逾五千五百億元。

其中台北雙子星、空軍總部、華光社區等開發案,開發量體均大於台北一○一大樓。

定位「國家門戶」的台北市最大聯合開發案C1、D1雙子星開發案,是十案中開發量體最大的一個,預計投資金額達六、七百億元,基地面積約九六○○坪,粗估總興建樓地板面積約十五.八萬坪,相當於一.五個台北一○一大樓,規劃開發項目為購物中心、A級辦公室大樓、國際觀光旅館等。

十大案中民間投資金額最高的是空軍總部開發案,預估將吸引一二○○億元的投資資金,基地面積約二.一萬坪,開發量體約十五萬坪,原規劃仿效「日本六本木」,打造「台北城中城」黃金廊帶,開發項目為引進大型百貨、商務辦公室、國際觀光旅館、出租住宅等。

土地開發面積最大的要屬華光社區開發案,基地面積約三.七八萬坪,開發量體約十五萬坪,預期吸引民間投資金額約一千億元,定位「台北華爾街」,開發項目為金融特區、數位園區與國際旅館等。

仔細對照雙子星開發案、華光社區、空軍總部等三大案開發項目,均有觀光旅館、辦公室、商場等,規劃內容大同小異。

全球資產專案經理王維宏指出,若單論國內需求,其實無法去化十大開發案所創造的供給量,除非增加外來投資與消費,才能有機會逐步去化;且多數開發案的規劃太雷同,未有效創造差異與主體性,更沒有從北市整體都市開發來規劃。

更有業者指出,若市場大餅無法做大,短時間內陸續出現如此多開發案,將會造成商圈競爭、移轉,最終可能出現強弱汰換局面,無法有效提升區域整體發展,甚至部分開發案因條件較弱,恐淪為砸大錢卻無效益的「蚊子開發案」。

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週二, 02 十月 2007 00:00

辦公室租金 邁向M型化市場

自由時報

〔記者王亮勻/台北報導〕第三季台北辦公室市場整體空置率持續下降,台北市商用不動產行情持續看好,其中又以頂級辦公室市場租金漲幅較高,房地產業者認為未來辦公室市場租金行情也會形成M型化市場,且由於整體租金行情低於亞洲其他區域,不少大型商業開發案都吸引外資興趣。

北市頂級辦公室租金漲最多

根據高力國際針對第三季台北市辦公室市場調查顯示,在無新供給增加且市場需求穩定發展下,單季去化量達到6,100餘坪,整體空置率由第二季的6.99%下降至6.55%,平均租金也較第二季小幅上漲0.48%來到每月每坪1,801元,其中頂級辦公室租金較第二季上漲0.84%,每月每坪2,656元,A級辦公大樓租金較第二季上漲0.13%,每月每坪2,219元。

高力國際商業代理部總監楊慧明表示,商務辦公室市場租金行情仍然以優質辦公大樓區域如民生敦北區、敦南區、信義區為最高,市場需求穩定且租金持續上揚,其中又以頂級及A級辦公大樓漲幅較明顯,由於未來三年台北辦公室市場供給量僅釋出約七萬餘坪,若以台北市每年平均去化量約三至五萬坪估算,未來市場肯定供不應求,持續為賣方市場,且議價空間會越來越小。

楊慧明表示,值得觀察的現象是,目前辦公市場不論是售價或租金行情都不斷上揚,但主要上漲力道來自於頂級大樓與A辦大樓,一般B辦大樓價格行情則不太有明顯漲幅,因此辦公市場也悄悄吹起M型風,A辦等級以上產品行情看俏。

相對近期住宅市場的走軟,台灣商業不動產則在上揚當中,高力國際董事總經理劉學龍表示,大量國際資金在亞洲流動,但中國又因為嚴格控制外國資金的流入,這些大筆資金將在亞洲尋求其它投資標的,而台灣不動產價格與租金都相對較低,現在正是台灣商業不動產市場發展的大好機會。

例如眾所矚目的台北車站C1D1雙子星大樓投資案,就有約三、四組來自香港與新加坡從事過相關產業的開發商表達興趣,另外具有雄厚資金如美林、高盛等外資企業,也有五家表達投資意願,劉學龍指出,由於C1D1開發案營建金額達440億元,勢必為本地開發商與外資合作,目前最佳開發團隊應該是由指標性壽險金融財團、國內營造商、純投資機構法人與來自香港、新加坡等地具有開發背景的黃金四角組合而成。

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週日, 15 八月 2010 00:00

台灣不動產市場 邁向國際盤

自由時報

記者林美芬/特稿

台灣不動產市場一向掌握在本地人手上,不管是商用不動產還是住宅市場,但近半年來,外資不斷介入的結果,即使目前斬獲有限,但從長遠來看,台灣不動產市場邁入國際盤已在所難免。

台灣不動產市場邁入國際盤,對台灣市場有好有壞。好的方面是,台灣不動產價格對照國際市場,一向偏低,國際資金介入,有助於提升價格及國際能見度,對台灣而言,是一件好事。但台灣現階段的國民所得偏低及失業率偏高的問題,都沒有改善,不動產價格因外力介入而提升,對本國人未來購屋,潛藏著極大的殺傷力。

過去外資在台灣活動,大致是十分低調的設廠或購買辦公室,外資在台最活躍介入不動產市場的時期,是在二○○二至二○○五年政府積極打銷銀行不良資產(NPL)的這段時間,一堆號稱「禿鷹」的資金進入台灣,大量收購,打包、整理再出售,而這些資金早就獲利出場。

近半年來,外資在台灣又重新積極活動,但已經是偏向專業的不動產資金運作,包括登記在英屬維京群島這個避稅天堂的亞太置地投資公司,這家公司已經成立十七年左右,主要活動範圍以亞太地區涵蓋中國、香港及日本等,今年初並在台灣成立分公司,宣告在台長期經營。

根據本地商仲業者指出,亞太置地是全球金融海嘯爆發以來,唯一在台灣收購商業不動產的外資,二○○九年十一月才買下信義區世貿Tower、衡陽路世紀羅浮、忠孝西路德壽大樓等三棟大樓;不過,二○一○年一月又賣掉世貿Tower大樓,才兩個月就大賺一億元、投資報酬率高達一成。今年七月再收購位於西門町的萬國廣場。事實上,亞太置地在台灣相當活躍及展現雄心,在近半年來重大土地及大樓的標售案上,都見到該公司的蹤影。

另外,港資的豐泰地產也從悄悄佈局到高調出手,一樣是私募基金的豐泰地產已經來台數年,但一向低調,根據商仲業者指出,該公司宣告已掌握新店大台北華城近三萬坪土地與中山北路七段的大樓,今年三月及八月間都出手標購土地及大樓,但都飲恨而回。

本地業者觀察,在這些私募基金帶頭下,台灣不動產市場正邁入一個新的領域,就是呈現不同資金搶奪市場的格局,在互拱之下,不動產價格很難往下修正,但也同時引發台灣民眾未來購屋能力上的隱憂。

另外,政府不斷對台灣民眾投資購買不動產一事採取強力的主導權,並設法引導房價向下,尤其是在資金上給予強烈的控管,但這些政府管不到的私募基金正強力的進入台灣,反而是成了政府控管房市下的受惠者,且其背後資金來源為何,更難查證,政府在這方面不能不再謹慎一點。

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週三, 30 六月 2010 00:00

下半年商用不動產 價平量增

自由時報

〔記者徐義平/台北報導〕ECFA昨簽定,對於下半年台灣商用不動產有一定提升作用,高力國際董事總經理劉學龍分析,ECFA簽定後將帶來四項效應,外資投資規模將倍增、集團資產活化並布局兩岸、陸客自由行推升觀光零售市場、引進市場資金投入公共建設,並預期下半年整體商用不動產將呈現價平量增的趨勢。

劉學龍指出,第二季商用不動產主要買家以自用型居多,佔比約45.1%、壽險業者位居第二名,佔比約30%。他表示,自用型買家佔比高其實很少見,也代表買家看好台灣商用不動產市場,願意投入大筆資金。

ECFA簽定後,預期會增加商用不動產需求,尤其是工業物流、辦公室營業據點、商務飯店、商務出租住宅等需求。也會加速企業布局兩岸,促進集團資產活化,增加資金運用彈性,對於商用不動產交易量提升有所助益。

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週日, 13 十月 2002 00:00

不動產市場調查 競爭漸加溫

自由時報

記者林美芬╱專題報導

知識經濟時代,不動產調查市場再度蓬勃,除了本國建商、代銷商大幅整備軍容之外,原本在台灣吃盡外商市場的跨國公司,也重新整備,加強陣容,不動產市場調查及鑑價作業等,都風起雲湧的進入強力競爭當中。

原本商用不動產的範疇,過去大部分都掌握在外商的手中,這些外資企業,絕大部分是跨國公司,以集團方式在台北市執行業務,比較知名的有美商高力國際集團(原本的港商怡高不動產投資,遭到美商高力購併而成為高力)、港商戴德梁行不動產投資顧問公司、港商世邦魏理仕不動產投資顧問公司、仲量聯行不動產投資公司等。

這些外商,原本也各自有發展領域,高力專注純辦公室大樓、戴德梁行專營廠務辦公室大樓、世邦魏理仕則橫跨廠辦及純辦公室大樓,仲量聯行在零售賣場仲介方面相當具有權威。

不過,為了市場競爭,專營的項目都打破了,高力強化樓管部門及延伸到廠辦大樓;戴德梁行則發展出」銀拍屋」銷售方式,大力介入一般住房仲介及銀行的逾放屋處理;仲量聯行則除了零售賣場仲介的經營之外,還標得台北101大樓二十五層樓的經營權,橫跨賣場及辦公大樓、樓管等的經營。

事實上,不只是外商公司,信義房屋也全力搶進商用不動產市場;從中古屋仲介到新成屋、預售屋,延伸到近來的廠辦大樓及純辦公室大樓等。

這些原本各有領域的外商,最近的領域都急速的往外延伸,也成了互有交集,在經營領域之內,原本也都設有不動產市場調查部門,透過這些基本資料的建構來爭取客戶買賣等,在競爭的壓力下,原本各自有節奏的市場調查資料公布,最近也幾乎成了」諜對諜」的同步發布,以積極搶佔各大眾媒體的版面。

包括戴德梁行、信義房屋及本土的普瑞不動產投資顧問公司,都「剛好」選在同一天發布上一季的北台灣商用不動產市場調查結果,這在過去,幾乎是沒有發生過的事。

再回頭看本土的市場調查公司,租售報導雜誌幾乎是本土僅存的市調公司,銷售對象包括本土建商、代銷商等,但據了解,最近已經有些金融機構也開始購買或單案合作的市調資料,處理手上逾放屋的態度趨向積極。

而本地比較大型的建商,也都設有專門部門來進行市調,如大都市建設就成立獨立部門來解讀市場,這個部門跟銷售部門緊緊結合;而新成立的昭揚建設,就單獨成立一個市調部門,長期深入的搜集北台灣房市資訊。

以往建商推案、代銷商爭取案件,經常被批評「跟著感覺走」,而今,從外商的積極介入到本地建商的著重市場訊息及判讀,都顯示整個房地產環境正在改變。

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〔記者林美芬、陸敬民╱台北報導〕行政院研商開放中資可以來台設立分公司及辦事處,房地產業者認為,這項政策對於台北市辦公大樓市場影響有限,如同一個石頭丟進大池子裡,有漣漪,但引不起波浪。港商戴德梁行不動產投資顧問公司台灣總經理顏炳立表示,不管政府開放中資可以來台購買不動產、或是現有即將開放的中資可以來台設立分公司及辦事處,對於台北市商用不動產而言,都沒有大的影響。顏炳立說,中資到台灣開設公司,對於辦公室需求其實是很有限,一個公司的需求不會超過200坪,即使再大的公司,也不會超過5000坪,相較於台灣一再釋出的新完工辦公大樓,需求與供給之間差距太大。根據調查,預估今年下半年台北市釋出的辦公大樓新供給,就達到5萬6000多坪,兩者之間難找到支撐點。

顏炳立同時強調,開放總是一件利多,因為可以增加需求面,可以預見,此項開放政策勢必會在總統選舉之前提出,以增加執政黨的利多條件,不過,以中資立場,所有對外投資都必須經中南海的同意,因此要希冀中資帶來對台灣的鉅額投資,幾乎是不可能。顏炳立強調,真正活絡辦公室市場,最重要的是,政府必須著重在大環境利多的建構;整體經濟面的提升,才是真正造就、改善市場的動力。房仲業者也認為,政府此項開放政策對國內商用不動產市場「影響甚微」。

永慶業務發展部公關研展課經理陳韻如表示,政府之前亦曾開放中資來台購置房地產,但以結果成交件數僅個位數字來看,顯然今天的問題並不在於國內法令的限制,而是現實層面下,中資來台意願並不高。她說,國內目前正處於公投立法與總統選舉掛帥的局面,統獨議題動輒得咎,除非是為了政治目的,否則預期中資沒必要在這時候引起話題。且台灣經濟成長率走緩,而中國的經濟仍處於相對繁榮的情勢,即便政府善意釋出同意中資相關來台投資置產政策,但吸引力究竟有多大?恐怕值得進一步探討。

陳韻如解釋,相對於住宅,商用不動產市場的買賣轉移較為簡單,但與住宅行情看漲的情況不同,坊間辦公室租金水準正處在緩步下跌的趨勢,企業為降低成本而退居二線商區,市區辦公室空置率居高不下,且可預見的,未來辦公室釋出量還會明顯增加,在此情況下,投資辦公室效益不明,這些都是影響中資來台設點的因素。

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〔記者徐義平/台北報導〕有全國「最貴菜園」稱號的台北市信義計畫區D1土地,再掀土地法拍話題,台北地院預計二月四日第一次法拍四筆持分土地,合計面積約四七五.二三坪,總底價二十七億六三二一萬元。業者預期,持有過半土地的富邦集團應勢在必得,但不會急於出價,反而是運用優先承買權優勢買地。

預計法拍的四筆土地,分別是39-5、39-11、39-12、39-15地號,遭法拍土地面積分別是十五.○五坪、一四二.二五坪、二三八.三七坪及七十九.五六坪。其中39-5臨信義路五段,容積率四○○%,拆算每坪土地底價約一一二七.二萬元,其餘三筆因臨松勤街,容積率二○○%,每坪土地底價約五六三.六萬元。

法拍公告指出,四筆土地均可主張優先承買,業者猜測,富邦不會出價搶拍,而是在一旁以逸待勞,即便有其他競爭者殺出高價,富邦仍能以共有人身分,以最高拍定價買回。但就算富邦有優先承買權,也可能面臨投標業者刻意出高價競拍,將價格拉高,促使富邦付出更多的整合成本。

根據地籍資料,最貴菜園其實就是信義計畫區D1街廓,坐落在北市信義路五段、莊敬路口,計有十六筆地號,土地面積約二五四五坪,將近有三十位地主。目前十六筆地號中,富邦持有十二筆土地持分或抵押權,若再吃下四筆持分土地,整合之路將更往前邁進一步。

據悉,富邦介入整合「最貴菜園」已十餘年,持有土地比率突破五成,且地價也從當初整合的每坪一一○至一二○萬元,上漲至今的每坪八○○萬元起跳,翻漲近八倍。

兩年前最貴菜園也曾有六筆土地持分遭法拍,但在投標當日,以「拍賣無實益」的原因,突然宣布停拍。當時法院事務官解釋,因抵押權金額(債權金額)高於拍賣底價,債權人之一的廖姓自然人提出申請,經由法院認定拍賣無實益因此宣布停拍。

當時拍賣土地每坪平均底價約二九七.九一萬元,對照這次將法拍的每坪平均底價七○四.五萬元,土地底價已調升一.三六倍。

 

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