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公證應備文件 - 亞洲美林不動產
週五, 11 四月 2014 10:57

北京辦公室需求大 租金攀高

中央社

彭博報導,北京市中心61層的財富金融中心是去年9月才完工的新辦公大樓,負責出租辦公室的王約翰已將這棟大樓60%的空間出租,他說,他相信其餘辦公室很快就會被租走。

據王約翰(John Wong,音譯)說,英文簡稱為FFC的這棟大樓租戶包括匯豐控股公司(HSBC HoldingsPlc)和星展集團控股公司(DBS Group Holdings Ltd.)等金融公司。

王約翰是興建FFC的香江國際中國地產有限公司(HKI China Land Ltd.)資產管理部門負責人。

王約翰在財富購物中心二樓辦公室接受訪問時說說:「時機非常好,北京的公司仍然急需擴張,我們聚焦的金融業仍很景氣,我們面對的競爭相當小,因為供給有限。我們有條件去選擇我們想要的客戶。」財富購物中心有一條地下通道與FFC相連。

據不動產仲介公司世邦魏理仕集團(CBRE GroupInc.),需求增加和供給有限已使得北京辦公室租金自2008年以來漲了1倍,並讓北京金融街成為僅次於香港中環和倫敦西區(West End)的世界第3貴的金融地區。

北京辦公室租金勢將進一步上漲,因為未來3年,預測新增辦公室的平均年供給量將只有過去10年的一半。世邦魏理仕的陳仲偉估計,未來2年北京市辦公室租金將上漲3%到5%。

世邦魏理仕研究部駐上海執行董事陳仲偉說:「北京辦公室租金較上海上漲的潛能更高,特別是在未來2至3年。租金已上漲不少,但不會回跌,因為供給稀少。」。

週三, 26 六月 2013 00:00

星國商辦市場 走出谷底

工商時報-鍾志恒/綜合外電報導

新加坡商用不動產市場近來已走出3年來低潮,租金開始上升而呈復甦態勢。新加坡過去租用商辦都是以銀行等金融業為主,但歐債危機爆發後讓金融業紛紛撤出,當地商辦大樓空置率急升。但隨著租金走跌又吸引其他行業進駐,市場又開始恢復活力。

根據不動產經紀商世邦魏理仕(CBRE)和高緯物業(Cushman & Wakefield)資料,今年新加坡優質商務辦公室出租的租金可望開始上升。

世邦魏理仕的新加坡商辦服務部執行董事Moray Armstrong,對當地商辦前景看法愈來愈樂觀。高緯物業新加坡部門董事總經理Toby Dodd說,第2季商務辦公室出租租金明顯上揚。

世邦魏理仕指出,新加坡首季商辦空置率下跌至5.1%,為2008年9月來新低。CapitalCommercial信託預測今年商辦空間的新供應量,將較過去20年平均值少38%。

包括CapitalCommercial和新達(Suntec)不動產投資信託等大業主,過去3年以低廉租金來吸引商品交易商、律師事務所和軟體商進駐,來解決空置率過高問題。

英傑華亞洲資產管理的策略與研究部資深副總裁Elysia Tse說:「新加坡商辦市場愈來愈多元化。」她認為市場目前正處在轉捩點:商辦供應量成長停頓、租用需求正向發展、空置率持續下降,租金則停止下跌。

2008年9月雷曼兄弟倒閉引發金融危機,接著全球衰退和歐債危機接踵而來,外國銀行紛紛撤出,讓新加坡商辦空置率在2010年第3季,創下14.5%的後危機期高點。

世邦魏理仕指出,新加坡今年首季頂級商辦每平方英尺月租9.55新加坡幣(換算每坪租金約8,045台幣)創2010年同期以來最低,幾乎僅2008年8月租金創下歷史高峰,達18.8新加坡的一半。

根據世邦魏理仕資料,新加坡整體商務辦公室出租租金目前為全球排行第19高。

中央社

上海高力國際商業地產公司今天發布今年第1季杭州物業市場報告,由於經濟成長速度放緩,對杭州商辦市場產生負面影響。

報告指出,中國大陸浙江省杭州市今年第1季地區生產總值為人民幣1681億元,年增率7.7%,成長速度較2012年的9%進一步放緩。經濟放緩對杭州辦公大樓市場產生一定的負面影響。

杭州市第1季全市固定資產投資年增率20.5%,達人民幣660.93億元。房地產投資額為267億元,與去年同期比較,年增率13%,成長速度下降22.1個百分點。

報告指出,杭州辦公大樓租賃市場在今年第1季的平均出租租金較前一季降0.1%,降至每天每平方公尺人民幣4.7元,主要原因是新增供應區域的整體租金水準相對較低。

杭州市全市辦公室出租租金最高仍為黃龍地區,平均租金為每天每平方公尺人民幣5.7元,較上一季上漲1.2%。

杭州主城區內在第1季共有35筆土地成交,累計成交土地面積約120萬平方公尺,總成交價約202億元。其中,住宅用地溢價率高達31%,比2012年第4季高出5個百分點。

報告指出,建商資金相對充裕和土地儲備有限,是第1季拿地頻繁的主要原因。

高力國際分析,杭州今年重點建設項目包括地鐵4號線建設和杭州商業街延安路改建,屆時將為武林和慶春地區帶來更多商機。計畫在今年試運營的杭州地鐵2號線將連通錢江新城和杭州市中心,可望帶動辦公室租賃需求。

週一, 15 七月 2013 00:00

中國金融危機四伏 富人出走

自由時報

編譯盧永山/特譯

由於中國缺少投資管道,存款利率過低,加上政府積極打擊房市投機行為,以及可能爆發金融危機,使得很多中國富人和高官對中國社會完全喪失信心,紛紛將資金轉出中國,在美國、加拿大和澳洲等地大買房地產。

外人在美置產 中國占18%

根據美國全國房地產經紀商協會(NAR)的資料,截至3月底的過去12個月,外國人共斥資682億美元在美國置產,中國買家就占18%,且中國買家的置產金額中位數達42.5萬美元,高於其他國家買家的27.6萬美元;此外,近70%的中國買家是以現金置產。

中國買家最愛置產的地方為加州,當地逾半數的房屋是賣給中國人。洛杉磯Coldwell Banker International經紀人瓊斯(Sally F. Jones)表示,中國買家掃掉洛杉磯西側很多高檔房地產。瓊斯預估,過去12個月她賣給中國人的房地產,金額約1000萬美元。

大部分的中國買家是產業鉅子或房地產大亨,有些人為了方便小孩在美國求學,在學校附近置產,好讓他們在探訪小孩時,有個棲身之處。

拿綠卡 中國掀移民置產風

很多中國買家是透過美國的EB-5投資移民計畫置產,這個計畫是為了方便投資人快速取得綠卡。為了符合資格,外國人須向一家可提供或保障10份工作的企業至少投資50萬美元,購買公寓大樓就是投資的一種。根據美國政府的資料,去年近80%的EB-5簽證是由中國人申請。

隨著美國經濟回暖,辦公室空屋率下降,租金也回穩,商用不動產市場似已觸底。中國企業或投資人看好美國商用不動產的潛在報酬率會高於其他國家,開始大肆進攻美國商用不動產,而且交易金額都從億元起跳。

萬達有意在英美建旅館

SOHO中國執行長張欣最近就與巴西Safra家族聯手,買下曼哈頓中城的通用汽車大廈40%股權,中國建築業巨擘大連萬達集團表示,有意在曼哈頓興建高檔旅館,也計畫在倫敦蓋旅館。

張欣早在2011年就斥資6億美元,收購曼哈頓中城的摩天大廈Park Avenue Plaza共49%股權;同年,中國海航集團旗下房地產公司也入資2.65億美元,使得位於1180 Sixth Avenue一棟辦公大樓免於被銀行查封,中國海航集團也買下在時代廣場的卡薩公寓酒店(Cassa Hotel)。

中國企業和投資人也收購加州的大型旅館,例如位於環球影城的喜來登環球酒店,或鄰近舊金山機場的皇冠酒店。他們也購買俄亥俄州托雷多市一塊河濱地,以及紐澤西州莫里斯敦鎮的一棟辦公大樓

除了收購商用不動產外,中國政府更成為資助中國企業和投資人海外置產的力量,尤其是四大國營銀行之一的中國銀行。紐約Trepp L.L.C總經理安德森(Matthew Anderson)表示:「就在幾年前,德國銀行業的美國分行,是商用不動產交易案的第三或第四大外國放款機構,如今已變成中國銀行。」分析師表示,中國投資人除了直接花錢置產外,也透過房地產基金間接投資。例如,幾年前中國外匯管理局同意投資黑石集團操盤的一檔房地產基金5億美元,中國主權財富基金中投公司(CIC)除了直接收購房地產股權外,也向私募基金操盤的房地產基金投資數十億美元。

週六, 31 十二月 2005 00:00

風險篇/投資標的 辦公大樓

 

自由時報

〔記者林美芬〕

要投資商用不動產,在進場的同時,必須有相對的風險評估,高力國際集團專業諮詢部總監林旭陽指出,這些風險主要來自各項投資標的的細部評估,如規劃、相對區域條件,乃至政治與經濟上變化風險;同時要留心出場機制。

以現階段的各項可能投資標的,林旭陽分析,辦公室是目前最成熟、也最簡單的投資標的,在規劃及管理都相對於商場、旅館等容易,即使要脫手,機會也高,在RITS(不動產證券化)的項目中,也佔了大宗。

其餘,觀光旅館的投資,目前主要著眼於可能開放中國人士來台觀光的人潮及消費力,但要考慮的問題是來台觀光是何時開放?來多少人?這些觀光人潮是以三星級飯店?還是五星級飯店?再進一步思考到,是投資都市型旅館?還是郊區旅館?型態是商務旅館?還是觀光休閒旅館?況且,旅館經營本身就十分的專業及複雜,觀光旅館投資方向被認可,但是,重點在於「怎麼選」?

零售業部分, 究竟是投資百貨商場? 還是購物中心?這都牽涉到專業經營能力;在工業地產部分,產業外移還是頗為嚴重,但是,必須考量到企業轉型的速度與程度,未見不能投資。

林旭陽進一步分析,如交通樞紐為導向的不動產投資,方向自是可以接受, 但是, 個案區段、規劃等, 都直接影響到投資的成功率。

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辦公室出租物件

租辦公室新聞來源

週六, 31 十二月 2005 00:00

願景篇/投資地點 交通樞紐

自由時報

〔記者林美芬〕

展望2006年的商用不動產市場,不動產投資顧問公司都持比較正面的看法,從租金報酬率、法人動向、政治經濟因素等,都以樂觀看待,在可能的投資區域上,從台北市擴及到台北縣、新竹、台中、高雄,這主要是牽涉到交通樞紐導向的思考。

包括世邦魏理仕、高力國際等跨國不動產投資顧問公司都認為,以目前的兩岸關係來看,兩岸間政治關係有和緩的跡象,經濟走勢也有不錯的表現,形成一個比較良好的投資時機,且台灣可能進一步開放中國人士來台觀光,這些可能的情況,讓外資在看待台灣的投資機會時,增加詢問度及思考。

世邦魏理仕投資部副總黃正忠指出,以目前的投資市場動態,國內外重要的投資法人都有加快投資及加碼投資的動作,包括AIG、ING、台灣人壽、新光、國泰…等各大壽險業,都表達了加碼投資不動產的意願,這使得2006年不動產市場的資金充沛。

黃正忠分析,除了進場動能之外,越發成熟的不動產證券化市場,讓市場交易管道多元化,也為這些投資大戶在處分不動產的策略上,多了一個出場機制;在不動產投資的進出場過程,強化動能。

高力國際集團專業諮詢部總監林旭陽指出,以交通樞紐為導向的開發思考下,未來大台北地區辦公室大樓的新增供給可能分別主要來自於台北車站、南港新站、板橋新站等三個區域;而如此的思考邏輯更可以進一步適用到高鐵、高雄捷運、台北環狀捷運、機場捷運等的沿線開發,有機會進行結合工作、生活、休閒的複合式區域開發。

林旭陽認為,這些地區都有機會發展成新的商務區,而與現存的商務區形成或競或合的關係。

而黃正忠則也觀察,商用不動產投資,過去主力在台北市,不過,在台北市機會良好的大型物件都被有效檢視之後,在台灣整體開發之下,一些國際能見度的區域如新竹、台中、高雄等,也都有機會成為下一波商用不動產投資選擇的物件區域。

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辦公室出租物件

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自由時報

〔記者廖千瑩/台北報導〕前國泰金副董事長蔡鎮宇透過旗下的寶豐隆興業,昨以八十八億元標下新壽敦南金融大樓B3至二樓及十二樓共三十七%所有權,換算每坪一五六.四七萬元,代表國泰蔡家正式買回「起家厝」,未來蔡宏圖、蔡鎮宇將攜手合作開發。

國壽已買回63% 整棟184億創天價

敦南金融大樓為蛇年首宗大型商辦標案,這次順利標出,雖然商場與辦公價格未再創新高,但加上前次國壽標走的部分樓層,整棟大樓交易金額合計高達一八四億元,創下目前單棟商辦大樓交易的最高紀錄。

二○一一年底新光敦南REATs(不動產資產信託)標售,被國壽以九十六億元標走,取得六十三%的產權,即敦南大樓三至十一樓及地下B4、B5停車場;今年新壽決定標售剩下的三十七%產權,且僅私下邀約國壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價。

昨天開標僅寶豐隆一家投標,以總價八十八億元標得,溢價二.一%,與前次標售富邦、國泰蔡家堂兄弟全員出動截然不同。據了解,蔡鎮宇未到場,僅由寶豐隆葉姓高層到場投標,而國壽則礙於金管會禁買令未取消,根本未到場投標。

此次新壽標售敦南金融大樓,土地面積五二八坪、樓地板面積五六二八坪,換算每坪一五六.四七萬元,高於前次標售的平均每坪一三二萬元;但此次標的包含一樓,且新光銀、誠品仍續租用中。

新壽轉手翻三番 全棟估賺逾150億

新壽在七十五年以二十五億一六七八萬元買進敦南金融大樓,持有二十七年,轉手獲利已經「翻三番」,昨標售扣除成本獲利七十六億元,預計第一季入帳,若加上前次賣給國壽獲利超過七十億元及發行REATs獲利九億元,估計新壽整棟獲利已逾一五○億元。

據了解,新壽決定出售敦南金融大樓,主因當初REATs沒有標回,已失去完整產權。

敦南大樓位於敦南商圈,總基地達一千三百多坪,加上由蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟先後標下後,所有權單純,未來具都更改建效益。

新光金副總徐順鋆表示,敦南金融大樓為早期取得資產,此次出售是為了活化資產,適時處分實現獲利。至於後續還會不會規劃再賣大樓?徐順鋆說,目前沒有這樣的規劃。

 

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辦公室出租│租辦公室

 

自由時報

〔記者徐義平/台北報導〕第二季商辦租賃市場因跨國集團租用大面積辦公室以及國內企業租用中小坪數辦公室,促使空置率較第一季微幅下滑0.71%,為10.29%。此外,部分跨國銀行及國內科技業為求提升租金議價空間與集中效能,將原本分散各地的部門統整集中在同一棟大樓,掀商辦租賃市場一股集團總部化風潮。

仲量聯行表示,因全球經濟景氣緣故,推估短期內企業租戶將維持原有租約,但長期來說,部分跨國企業預計在租賃規劃上會考量規模經濟,以節省租金成本為原則,因此,將多部門統整到單一大樓進行集中,在租賃條件協商與後續管理上能達到更大效益。

至於北市商辦租賃市場與亞太主要城市相較,整體市場狀況相當類似,去化量除上海及北京呈現增加外,其他如新加坡、香港、首爾、東京等,去化量皆於第二季呈現下跌。

尤其是目前全球景氣低迷的狀態下,企業多數趨於保守觀望,亞太區整體空置率於第二季維持平穩,租賃活動較緩和;租金方面,亞太地區主要城市在第二季大致維持平穩,波動幅度多在加減1%上下。

 

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週四, 30 五 2013 00:00

北市10大案 打造9個101

自由時報

總開發量體近百萬坪

〔記者徐義平/台北報導〕為提高國有地有效利用,各部會在台北市規劃十個百億元大案,初步均以具備商務辦公室、旅館、商場的「城中城」模式開發,粗估總開發量體近百萬坪,相當於九個台北一○一大樓。

商仲業者質疑,單看個案的確氣勢磅礴,但卻忘了都市整體規劃,尤其是短期間供給大量同性質產品,在經濟未同步成長下,不少恐將淪為昂貴的「蚊子開發案」、甚至是「鬼城」。

根據世邦魏理仕(CBRE)整理,北市十大開發案包括雙子星開發案、華光社區、空軍總部、A25BOT案、台北學苑、南港調車場、松山機場、台肥C3土地開發案,及已順利標脫的世貿二館與台北大巨蛋等,預期十大案可吸引的民間投資金額逾五千五百億元。

其中台北雙子星、空軍總部、華光社區等開發案,開發量體均大於台北一○一大樓。

定位「國家門戶」的台北市最大聯合開發案C1、D1雙子星開發案,是十案中開發量體最大的一個,預計投資金額達六、七百億元,基地面積約九六○○坪,粗估總興建樓地板面積約十五.八萬坪,相當於一.五個台北一○一大樓,規劃開發項目為購物中心、A級辦公室大樓、國際觀光旅館等。

十大案中民間投資金額最高的是空軍總部開發案,預估將吸引一二○○億元的投資資金,基地面積約二.一萬坪,開發量體約十五萬坪,原規劃仿效「日本六本木」,打造「台北城中城」黃金廊帶,開發項目為引進大型百貨、商務辦公室、國際觀光旅館、出租住宅等。

土地開發面積最大的要屬華光社區開發案,基地面積約三.七八萬坪,開發量體約十五萬坪,預期吸引民間投資金額約一千億元,定位「台北華爾街」,開發項目為金融特區、數位園區與國際旅館等。

仔細對照雙子星開發案、華光社區、空軍總部等三大案開發項目,均有觀光旅館、辦公室、商場等,規劃內容大同小異。

全球資產專案經理王維宏指出,若單論國內需求,其實無法去化十大開發案所創造的供給量,除非增加外來投資與消費,才能有機會逐步去化;且多數開發案的規劃太雷同,未有效創造差異與主體性,更沒有從北市整體都市開發來規劃。

更有業者指出,若市場大餅無法做大,短時間內陸續出現如此多開發案,將會造成商圈競爭、移轉,最終可能出現強弱汰換局面,無法有效提升區域整體發展,甚至部分開發案因條件較弱,恐淪為砸大錢卻無效益的「蚊子開發案」。

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週二, 02 十月 2007 00:00

辦公室租金 邁向M型化市場

自由時報

〔記者王亮勻/台北報導〕第三季台北辦公室市場整體空置率持續下降,台北市商用不動產行情持續看好,其中又以頂級辦公室市場租金漲幅較高,房地產業者認為未來辦公室市場租金行情也會形成M型化市場,且由於整體租金行情低於亞洲其他區域,不少大型商業開發案都吸引外資興趣。

北市頂級辦公室租金漲最多

根據高力國際針對第三季台北市辦公室市場調查顯示,在無新供給增加且市場需求穩定發展下,單季去化量達到6,100餘坪,整體空置率由第二季的6.99%下降至6.55%,平均租金也較第二季小幅上漲0.48%來到每月每坪1,801元,其中頂級辦公室租金較第二季上漲0.84%,每月每坪2,656元,A級辦公大樓租金較第二季上漲0.13%,每月每坪2,219元。

高力國際商業代理部總監楊慧明表示,商務辦公室市場租金行情仍然以優質辦公大樓區域如民生敦北區、敦南區、信義區為最高,市場需求穩定且租金持續上揚,其中又以頂級及A級辦公大樓漲幅較明顯,由於未來三年台北辦公室市場供給量僅釋出約七萬餘坪,若以台北市每年平均去化量約三至五萬坪估算,未來市場肯定供不應求,持續為賣方市場,且議價空間會越來越小。

楊慧明表示,值得觀察的現象是,目前辦公市場不論是售價或租金行情都不斷上揚,但主要上漲力道來自於頂級大樓與A辦大樓,一般B辦大樓價格行情則不太有明顯漲幅,因此辦公市場也悄悄吹起M型風,A辦等級以上產品行情看俏。

相對近期住宅市場的走軟,台灣商業不動產則在上揚當中,高力國際董事總經理劉學龍表示,大量國際資金在亞洲流動,但中國又因為嚴格控制外國資金的流入,這些大筆資金將在亞洲尋求其它投資標的,而台灣不動產價格與租金都相對較低,現在正是台灣商業不動產市場發展的大好機會。

例如眾所矚目的台北車站C1D1雙子星大樓投資案,就有約三、四組來自香港與新加坡從事過相關產業的開發商表達興趣,另外具有雄厚資金如美林、高盛等外資企業,也有五家表達投資意願,劉學龍指出,由於C1D1開發案營建金額達440億元,勢必為本地開發商與外資合作,目前最佳開發團隊應該是由指標性壽險金融財團、國內營造商、純投資機構法人與來自香港、新加坡等地具有開發背景的黃金四角組合而成。

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